Сроки строительства, консервация объекта и судьба земельного участка

Вопросы сроков строительства регулируются на территории Приднестровской Молдавской Республики Земельным кодексом Приднестровской Молдавской Республики, Гражданским кодексом Приднестровской Молдавской Республики, Постановлением Правительства Приднестровской Молдавской Республики от 22 апреля 2024 года № 199 «Об утверждении Порядка консервации объектов незавершенного строительства различного назначения, строительство которых приостановлено», а также Регламентом предоставления государственными администрациями городов (районов) Приднестровской Молдавской Республики государственной услуги «Выдача Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ», утвержденным Постановлением Правительства Приднестровской Молдавской Республики от 25 декабря 2018 года № 462.

На практике застройщик — будь то организация, возводящая многоквартирный дом или коммерческий объект, либо гражданин, строящий жилой дом, — сталкивается с тремя самостоятельными сроками, которые начинают течь в разное время, регулируются разными актами и влекут разные последствия: срок действия разрешения на строительство, срок освоения земельного участка и срок, по истечении которого утрачивается льгота по земельному налогу.

---

Коротко о главном

• Разрешение на строительство выдаётся на весь срок, предусмотренный проектной документацией; для индивидуального жилищного строительства — не более 10 лет.
• Участок под строительство нужно начать осваивать в течение 3 лет и в тот же срок завершить застройку, если больший срок не установлен разрешением на строительство.
• Оформленная консервация объекта приостанавливает течение срока завершения застройки.
• Цена просрочки — штраф, принудительное прекращение права на участок и продажа недостроя с публичных торгов. На возражение против прекращения права даётся 15 дней.

Содержание

1. На какой срок выдается разрешение на строительство
2. Разрешительная цепочка и государственные услуги
3. Сроки освоения земельного участка
4. Консервация как способ приостановить течение срока
5. Последствия несоблюдения сроков
6. Продление разрешения: позиция суда
7. Зарегистрированный объект незавершенного строительства не спасает участок
8. На что вправе претендовать застройщик в 2026 году
9. Что получает покупатель объекта незавершенного строительства
10. Особый случай: участок предоставлен «под объект незавершенного строительства»
11. Опасный недострой: что делает государственная администрация
12. Выводы

На какой срок выдается разрешение на строительство

Пункт 12 раздела 7 Регламента предусматривает, что разрешение на реконструкцию (строительство) выдается сроком на 1 (один) год, и в случае, если строительство на объекте не завершено в отведенный срок, разрешение подлежит продлению уполномоченным органом. Аналогичное положение содержится в пункте 20 «Положения о порядке принятия решений (разрешений) главами государственных администраций городов и районов при создании, реконструкции и перепланировке архитектурного объекта», утвержденного Постановлением Правительства Приднестровской Молдавской Республики от 25 июня 2015 года № 160.

Между тем Законом Приднестровской Молдавской Республики от 10 мая 2023 года № 95-ЗИД-VII пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса изложен в новой редакции, согласно которой разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектной документацией на строительство объекта капитального строительства. Единственное исключение установлено следующей частью того же пункта: разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на срок, не превышающий 10 (десяти) лет.

Соотношение этих норм разрешается по правилам о юридической силе актов: норма кодекса имеет приоритет над положениями постановлений Правительства. Следовательно, для объектов жилой многоквартирной и коммерческой застройки годичный срок Регламента не может ограничивать срок, определенный проектной документацией. Если проектом организации строительства предусмотрено, к примеру, тридцать месяцев, то и разрешение должно быть выдано на тридцать месяцев.

Отсюда вывод, который на стадии проектирования обычно упускают из виду: срок строительства застройщик в значительной мере определяет самостоятельно — через проектную документацию. Заложенный в проекте календарный срок с разумным запасом на подключение к инженерным сетям, поставки и сезонность работ впоследствии становится не только производственным ориентиром, но и правовой защитой земельных прав на участок. Обратная ситуация — формально короткий срок, взятый «для скорости согласования», — создает риск, устранять который придется уже в административном или судебном порядке.

Следует также учитывать, что по пункту 3 статьи 27 Земельного кодекса право на строительство возникает после согласования в установленном порядке архитектурного проекта, получения разрешения на строительство, принятия решения о предоставлении земельного участка и государственной регистрации прав на него, а обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением считается исполненной только со дня получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Начатое, но не завершенное строительство эту обязанность не исполняет.

Разрешительная цепочка и государственные услуги

Разрешение на строительство — не единственный документ в цепочке, и путать его с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ не следует: это разные государственные услуги, оказываемые государственными администрациями городов (районов). Последовательность выглядит так: решение на проектирование объекта, затем решение о разрешении на строительство объекта (реконструкцию, перепланировку, переустройство), затем разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и, наконец, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Все они размещены на Портале государственных услуг с указанием перечня документов, оснований для отказа и реквизитов регламентов. Для города Тирасполя и города Днестровска это, в частности:

• Выдача Решения о разрешении на строительство объекта (реконструкцию, перепланировку, переустройство)
• Выдача Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ
• Выдача Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Аналогичные услуги оказываются государственными администрациями остальных городов и районов, а порядок их предоставления единообразен, поскольку регламенты утверждены постановлениями Правительства. Срок предоставления услуги по выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ не должен превышать 10 (десяти) рабочих дней со дня получения заявления со всеми необходимыми документами.

Практическое значение этой цепочки для сроков двоякое. Во-первых, именно решение о разрешении на строительство, а не разрешение на производство работ, фигурирует в подпункте д-1) пункта 2 статей 85 и 86 Земельного кодекса как документ, способный установить более длительный срок завершения застройки. Во-вторых, обязанность использовать участок по целевому назначению считается исполненной, как указано выше, только со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — то есть последняя услуга в списке закрывает не только строительный, но и земельный вопрос.

Сроки освоения земельного участка

Земельный кодекс устанавливает два самостоятельных нарушения, связанных со сроками застройки. Для права пожизненного наследуемого владения они закреплены в подпунктах д) и д-1) пункта 2 статьи 85, для права долгосрочного пользования — в подпунктах д) и д-1) пункта 2 статьи 86 Земельного кодекса. Те же основания воспроизведены в статье 301 Гражданского кодекса.

Что нужно сделать	В какой срок	Отсчёт с какой даты	Норма
Начать строительство (строительно-монтажные работы по проекту)	В течение 3 лет	со дня решения о предоставлении участка	подп. д) п. 2 ст. 85, 86 ЗК
Завершить застройку участка	В течение 3 лет либо срока, указанного в разрешении на строительство	со дня решения о предоставлении участка	подп. д-1) п. 2 ст. 85, 86 ЗК
Начать работы, чтобы сохранить льготу по земельному налогу	В течение 12 месяцев	со дня выдачи разрешения на строительство	Закон «О плате за землю»

Первое — неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, для начала строительства, то есть отсутствие строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией, в течение 3 (трех) лет со дня принятия решения о его предоставлении. Второе — незавершение застройки такого участка в течение 3 (трех) лет со дня принятия решения о его предоставлении, если более длительный срок не установлен разрешением на строительство.

Именно эта оговорка замыкает связь между проектом и земельными правами: проектная документация определяет срок разрешения, а срок разрешения продлевает трехлетний срок завершения застройки. Для арендаторов государственных земель такого основания статья 87 Земельного кодекса не содержит — по пункту 2 названной статьи договор аренды может быть прекращен по инициативе арендодателя, в частности, при нецелевом использовании участка и при неиспользовании участка сельскохозяйственного назначения в течение одного года.

В трехлетний срок завершения застройки не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за отсутствия технической возможности подключения к инженерным сетям, из-за стихийных бедствий, а также из-за иных обстоятельств. К иным обстоятельствам подпункт д-1) прямо относит действия (бездействие) должностных лиц уполномоченных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, по рассмотрению заявок на получение архитектурно-планировочных заданий и должностных лиц субъектов естественных монополий по рассмотрению заявок на получение технических условий и прохождению иных согласительных процедур, — если такие действия (бездействие) доказаны в суде.

Оговорка о судебном доказывании имеет вполне практическое значение. Волокита монополиста или органа архитектуры сама по себе течение срока не прерывает: ссылаться на нее можно лишь при наличии судебного акта. Отсюда необходимость вести переписку письменно, с фиксацией входящих отметок, и своевременно обращаться в суд с заявлением об оспаривании бездействия.

Наряду с этим следует помнить и о смежных сроках. Подпункт д) пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса допускает обременение земельного участка условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков по согласованному проекту; такие обременения подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе прав на участок к другому лицу. Пункт 2-1 статьи 86 Земельного кодекса допускает прекращение права долгосрочного пользования вследствие расторжения договора по причине нарушения соглашения об инвестиционных обязательствах как существенного условия. А статья 49 Земельного кодекса сохраняет права на участок при разрушении здания от пожара, стихийного бедствия или ветхости при условии начала восстановления объекта в течение 3 (трех) лет, с возможностью продления этого срока органом, предоставившим участок.

Консервация как способ приостановить течение срока

Если завершить строительство в установленные сроки объективно невозможно, законодатель предлагает не дожидаться санкций, а оформить консервацию. Возможность консервации закреплена частями шестой и седьмой пункта 3 статьи 27 Земельного кодекса, порядок — Постановлением Правительства Приднестровской Молдавской Республики от 22 апреля 2024 года № 199.

Правовой эффект консервации назван в самом кодексе: консервация объекта незавершенного строительства приостанавливает течение срока завершения застройки, предусмотренного подпунктом д-1) пункта 2 статей 85 и 86 Земельного кодекса. Пункт 5 Порядка дополняет, что срок строительства объекта может быть продлен на период консервации при условии ее оформления в соответствии с Порядком.

Когда принимается решение и на какой срок

Решение о консервации принимается заказчиком в случае прекращения строительства либо необходимости приостановить его на срок более 6 (шести) месяцев, но не более 3 (трех) лет. В решении определяются перечень работ по консервации, лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, сроки разработки технической документации и проведения работ, а также размер средств на консервацию, определяемый на основании акта подрядчика, утвержденного заказчиком.

Развернуть: уведомления, документы и сроки при консервации

Порядок предполагает достаточно плотный документооборот. В течение 3 (трех) рабочих дней, при наличии необходимости, уведомляются Министерство внутренних дел об отмене ранее введенных ограничений движения и владельцы территорий, включенных в строительную площадку; в течение 10 (десяти) календарных дней — подрядчик, государственная администрация города (района), выдавшая разрешение на строительство, и орган государственного надзора в сфере строительства. Перевод объекта на консервацию оформляется приказом с созданием комиссии по форме Приложения № 1 к Порядку. В течение 30 (тридцати) рабочих дней заказчик и подрядчик составляют акт приемки выполненных работ, ведомость неиспользованного оборудования, конструкций и материалов и перечень работ и затрат на обеспечение сохранности объекта. В течение 2 (двух) месяцев проектная организация составляет расчет сметной стоимости работ по консервации, а заказчик производит расчеты с подрядчиком, включая возмещение убытков от расторжения договоров поставки. Далее оформляются Акт о приостановлении строительства и бухгалтерский Акт о переводе незавершенного долгосрочного материального актива на консервацию, а сами работы по консервации выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда.

Что делать по окончании консервации

По окончании срока консервации принимается одно из трех решений: о расконсервации с возобновлением строительства, о продлении срока консервации либо о подготовке объекта к продаже и его реализации. Особого внимания заслуживает пункт 26 Порядка: возможность возобновления строительства после длительного перерыва устанавливается на основании технического отчета по инструментальному обследованию, выданного организацией, обладающей лицензией, при условии оформления нового решения о разрешении на строительство и, при необходимости, внесения изменений в проектную документацию с проведением государственной экспертизы. Уведомить государственную администрацию и орган надзора о возобновлении строительства необходимо не позднее чем за 7 (семь) рабочих дней.

Упрощённый порядок для граждан

Для граждан пунктами 30–39 Порядка установлен упрощенный режим: консервация объектов индивидуального строительства осуществляется в добровольном порядке, приложения № 1–5 к ней не применяются, а собственник обязан засыпать траншеи и ямы, обеспечить складирование неиспользованных материалов, вывезти строительный мусор, скосить сорную растительность и обеспечить сохранность объекта. В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня завершения работ по консервации собственник уведомляет государственную администрацию города (района), и именно это уведомление является основанием для приостановки течения сроков строительства, установленных разрешением. Возобновление течения сроков связывается с датой получения администрацией уведомления о возобновлении строительства.

Последствия несоблюдения сроков

Механизм ответственности развернут в статье 91 Земельного кодекса. За ненадлежащее использование земельного участка землевладелец, землепользователь, арендатор несут административную ответственность. По ряду оснований одновременно со штрафом выносится предписание об устранении нарушений в технологически обоснованный срок или срок, не превышающий 3 (трех) месяцев со дня получения предписания.

Однако для «строительных» оснований — неиспользования участка для начала строительства и незавершения застройки — пункт 4 статьи 91 предусматривает иной, более жесткий порядок: одновременно с применением мер административной ответственности уполномоченный орган государственного земельного контроля (надзора) направляет материалы о прекращении права на земельный участок в орган, в ведении которого находятся вопросы предоставления и изъятия соответствующих участков. Обязательной стадии предписания с трехмесячным сроком на исправление здесь закон не гарантирует.

Прекращение права оформляется решением уполномоченного органа, копия которого вручается землевладельцу, землепользователю, арендатору в семидневный срок со дня принятия. При несогласии с решением заинтересованное лицо вправе заявить об этом органу, принявшему решение, в пятнадцатидневный срок со дня вручения копии. В этом случае орган обязан предъявить требование о принудительном прекращении прав в судебном порядке, исполнение принятого решения не производится, а государственная регистрация прекращения прав на землю не осуществляется до вступления в силу решения суда (пункты 5, 6 статьи 91 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 303 Гражданского кодекса). Пропуск пятнадцатидневного срока фактически означает согласие с прекращением права, поэтому недооценивать это простое процессуальное действие не стоит.

От принудительного прекращения права как меры реагирования на нарушение следует отличать изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого установлены статьями 93 и 94 Земельного кодекса. Такое изъятие допускается при отсутствии других вариантов размещения объектов государственного и местного значения, в городах — в соответствии с генеральными планами и утвержденной градостроительной документацией, и осуществляется путем выкупа прав на землю с предварительным и равноценным возмещением, включая упущенную выгоду, и с письменным уведомлением не позднее чем за 3 (три) месяца (статья 103 Земельного кодекса).

Наконец, срыв начала строительства влечет и налоговые последствия. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О плате за землю» предусматривает, что если выполнение строительных работ на объекте не начато в двенадцатимесячный период со дня выдачи разрешения на строительство, льгота по уплате земельного налога не предоставляется, а за период пользования предоставленной льготой производится доначисление налога в порядке, установленном действующим законодательством. Точка отсчета здесь иная, нежели в Земельном кодексе: не решение о предоставлении участка, а выдача разрешения на строительство.

Продление разрешения: позиция суда

Показательной в вопросе продления сроков является позиция Арбитражного суда Приднестровской Молдавской Республики по делу № 638/21-04, в рамках которого ООО «Качество жизни» обжаловало бездействие Государственной администрации города Бендеры, выразившееся в уклонении от продления разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Суд указал, что приведенные выше нормы Положения № 160 и Регламента № 462 в том случае, когда строительство на объекте не завершено, содержат императивное предписание о продлении уполномоченным органом выданного разрешения, а право отказа предоставлено этими нормами применительно к выдаче разрешения, а не к его продлению. Кроме того, названные акты не устанавливают требований к порядку, сроку и форме обращения о продлении и не требуют предоставления каких-либо дополнительных документов, а следовательно, лицо, заинтересованное в продлении разрешения, вправе подать такое обращение в любой форме без приложения дополнительных документов. Отказ органа при таких обстоятельствах квалифицируется как уклонение от продления, то есть как одна из форм бездействия.

Отклонил суд и довод администрации о том, что ввиду истечения срока строительства ранее принятое решение о разрешении на строительство утратило силу: поскольку это решение в установленном порядке не отменено ни на момент обращения заявителя, ни на момент рассмотрения спора, оно является действующим. В результате суд обязал Государственную администрацию продлить выданное разрешение в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Практический смысл этой позиции в том, что просрочка разрешения не является для застройщика тупиковой ситуацией. Если строительство не завершено, продление — обязанность администрации, а не ее усмотрение; обращение подается в свободной форме, и уклонение от его рассмотрения подлежит обжалованию в арбитражном суде.

Зарегистрированный объект незавершенного строительства не спасает участок

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда к моменту предъявления органом требований на участке уже возведен и поставлен на государственный учет объект незавершенного строительства. Практика Арбитражного суда Приднестровской Молдавской Республики показывает, что зарегистрированное право на такой объект само по себе не препятствует освобождению земельного участка, если участок использовался не в соответствии с его целевым назначением (дело № 378/18-11).

Причина в том, что земельное законодательство связывает правомерность застройки не с фактом регистрации возведенного объекта, а с соблюдением режима использования участка. Подпункт в) пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса предоставляет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований. Подпункт ж) пункта 1 статьи 48 Земельного кодекса дополняет это обязанностью вести строительство в соответствии с земельным законодательством и названными требованиями. Использование участка не в соответствии с целевым назначением и (или) разрешенным использованием является самостоятельным основанием принудительного прекращения прав (подпункт а) пункта 2 статей 85, 86, 87 и 88 Земельного кодекса, статья 302 Гражданского кодекса) — и это основание не обусловлено ни стадией строительства, ни наличием регистрации.

Более того, кодекс прямо допускает снос как способ восстановления положения. Пункт 2 статьи 101 Земельного кодекса предусматривает, что по решению суда, Арбитражного суда виновное лицо может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и восстановлению земельного участка в прежних границах. Пункт 3 статьи 196 Земельного кодекса возлагает приведение участка в пригодное для использования состояние и снос зданий, строений и сооружений при самовольном занятии участка или самовольном строительстве на виновных лиц либо относит эти работы на их счет. Наконец, пункт 2 статьи 196 Земельного кодекса устанавливает, что самовольно занятые земельные участки возвращаются без возмещения затрат, произведенных нарушителем за время незаконного пользования.

На что вправе претендовать застройщик в 2026 году

До недавнего времени положение застройщика в этой ситуации было почти безнадежным: компенсационные механизмы Земельного кодекса рассчитаны на изъятие для государственных или муниципальных нужд (подпункт а) пункта 1 статьи 94 включает в выкупную цену стоимость находящегося на участке недвижимого имущества и все иные убытки), а при прекращении права по статье 91 подобных гарантий закон не устанавливал. Не покрывает эту ситуацию и компенсация при добровольном отказе от прав: пункт 5 статьи 89 Земельного кодекса говорит лишь о компенсации затрат на повышение плодородия почв. Именно в таких условиях рассматривалось упомянутое дело № 378/18-11.

Законом Приднестровской Молдавской Республики от 10 мая 2023 года № 95-ЗИД-VII — тем же, которым переписан пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса, — картина существенно изменена. Во-первых, наименование и пункт 1 статьи 256 Гражданского кодекса дополнены так, что правила об отчуждении недвижимого имущества распространены не только на изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, но и на прекращение права пользования земельным участком ввиду ненадлежащего использования земли: в этих случаях находящееся на участке имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При этом требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если обратившийся в суд орган не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Во-вторых, Гражданский кодекс дополнен статьей 256-1, посвященной непосредственно объектам незавершенного строительства. Если право на участок прекращено в связи с незавершением застройки участка, предоставленного для жилищного или иного строительства, объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного государственного управления, в ведении которых находятся вопросы предоставления и отчуждения соответствующего участка. Начальная цена определяется на основании оценки рыночной стоимости; если торги признаны несостоявшимися, объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение 2 (двух) месяцев. Вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Принципиально важен пункт 3 статьи 256-1 Гражданского кодекса: требование о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник докажет в суде наличие обстоятельств, установленных Земельным кодексом, исключающих возможность использования земельного участка. Речь идет о тех самых обстоятельствах из подпункта д-1) пункта 2 статей 85 и 86 Земельного кодекса — отсутствии технической возможности подключения к инженерным сетям, стихийных бедствиях и доказанном в суде бездействии органов архитектуры и субъектов естественных монополий.

Таким образом, законодательство прошло путь от сноса к принудительной продаже: сегодня застройщик, утративший права на участок из-за незавершения застройки, вправе рассчитывать не на компенсацию строительных затрат как таковых, а на вырученную от публичных торгов сумму за вычетом расходов на их проведение, и вправе защищаться, доказывая объективную невозможность использования участка. Снос за счет виновного лица сохраняется как последствие самовольного занятия участка и самовольного строительства (пункт 3 статьи 196 Земельного кодекса) — то есть для случаев, когда объект возведен вообще без правовых оснований.

Самостоятельным основанием требований застройщика остается незаконность акта органа. Пункт 3 статьи 102 Земельного кодекса предусматривает, что убытки, причиненные изданием акта, не соответствующего действующему законодательству и нарушающего права лица, подлежат возмещению соответствующими органами, а пункт 1 статьи 101 дает право требовать полного возмещения убытков, включая упущенную выгоду. Иными словами, право на возмещение возникает не из факта утраты объекта, а из доказанной незаконности решения или предписания.

Наконец, о самом надежном варианте: если причины консервации неустранимы, часть четвертая пункта 5 Порядка № 199 прямо допускает реализацию объекта как объекта незавершенного строительства. Добровольная продажа по рыночной цене почти всегда выгоднее продажи с публичных торгов по решению суда, не говоря уже о сносе.

Что получает покупатель объекта незавершенного строительства

Продажа объекта решает проблему продавца, но не решает проблему земельного участока. По пункту 1 статьи 53 Земельного кодекса и статье 291 Гражданского кодекса к приобретателю переходят имевшиеся у прежнего правообладателя права на ту часть участка, которая занята объектом и необходима для его использования, — то есть в том же объеме и с тем же целевым назначением. Обременения, включая условие начать и завершить застройку в установленные сроки, регистрируются и сохраняются при переходе прав к другому лицу (пункт 3 статьи 28 Земельного кодекса). Основание прекращения права при нецелевом использовании привязано к использованию участка, а не к личности нарушителя, поэтому дефект переходит к покупателю вместе с объектом.

Отдельного обсуждения заслуживает вопрос о сроках. Трехлетние сроки подпунктов д) и д-1) пункта 2 статей 85 и 86 Земельного кодекса исчисляются со дня принятия решения о предоставлении участка. При переходе права собственности на объект право прежнего правообладателя на участок прекращается (подпункт в) пункта 1 статьи 85, подпункт б) пункта 1 статьи 86 Земельного кодекса), а новому правообладателю участок предоставляется отдельным решением — формально с этой даты отсчет начинается заново. Противоположный подход состоит в том, что зарегистрированное обременение по подпункту д) пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса сохраняет прежние сроки, иначе отчуждение объекта превращалось бы в способ бесконечно обнулять трехлетний срок. Земельный кодекс этот вопрос прямо не разрешает, поэтому до формирования устойчивой практики риск разумно закрывать на стадии сделки — получением нового решения о предоставлении участка и нового разрешения на строительство.

До заключения договора покупателю следует проверить: соответствие планируемого использования целевому назначению участка; содержание решения о предоставлении участка и запись об обременениях; наличие вынесенных предписаний и актов проверок, которые не аннулируются сменой правообладателя; не принято ли решение о прекращении права и не предъявлен ли иск об освобождении участка. Кроме того, после длительного перерыва в строительстве пункт 26 Порядка № 199 в любом случае потребует технического отчета по инструментальному обследованию и оформления нового решения о разрешении на строительство.

Чек-лист: что проверить перед покупкой недостроя (23 пункта)

Объект

• Право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано, выписка получена
• Определена степень готовности объекта — от неё зависит стадия и объём работ по консервации
• Есть технический паспорт и исполнительная документация по выполненным работам
• Оценено техническое состояние: нет признаков разрушения и аварийности (иначе — риск продажи с торгов по статье 260-1 ГК)
• Выяснено, оформлялась ли консервация и направлялись ли уведомления в госадминистрацию

Земельный участок

• Установлен вид права: пожизненное наследуемое владение, долгосрочное пользование или аренда
• Целевое назначение участка сверено с тем, что вы планируете на нём делать
• Получен текст решения о предоставлении участка — именно от его даты считаются трёхлетние сроки
• Проверены зарегистрированные обременения, в том числе условие начать и завершить застройку
• Выяснено, нет ли соглашения об инвестиционных обязательствах (пункт 2-1 статьи 86 ЗК)
• Проверено отсутствие задолженности по земельному налогу или арендной плате

Разрешительная документация

• Действует ли разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и на какой срок оно выдано
• Есть ли проектная документация и указан ли в ней срок строительства
• Пройдены ли государственная экспертиза проекта и экологическая экспертиза, если они требовались
• Действуют ли технические условия на подключение к сетям и архитектурно-планировочное задание

Претензии и споры

• Запрошены акты проверок и предписания органов земельного контроля — сменой собственника они не аннулируются
• Проверено, не принято ли решение о прекращении права и не истекает ли 15-дневный срок на возражения
• Проверено отсутствие судебных споров: об освобождении участка, о прекращении права собственности на объект, о признании постройки самовольной
• Проверено отсутствие административных производств по статье 193 ЗК

После сделки

• Переоформлены права на земельный участок, получено новое решение о его предоставлении
• Получено новое разрешение на строительство — после длительного перерыва оно требуется в любом случае
• Проведено инструментальное обследование объекта организацией с лицензией
• Если назначение участка не соответствует планам — изменение целевого назначения инициировано до начала работ
• Если строительство пока не возобновляется — обеспечены содержание объекта, ограничение доступа и благоустройство участка

Особый случай: участок предоставлен «под объект незавершенного строительства»

На практике при отчуждении недостроя целевое назначение участка нередко формулируется как «под объект незавершенного строительства». Возникает закономерный вопрос: если новый собственник не обращается за разрешением на строительство и не проектирует завершение объекта, могут ли к нему быть предъявлены претензии?

Формальные основания для «строительных» претензий в этом случае отпадают. И подпункты д), д-1) пункта 2 статей 85 и 86 Земельного кодекса, и статья 301 Гражданского кодекса адресованы участку, *предназначенному для жилищного или иного строительства*. Если участок предоставлен под размещение уже существующего объекта недвижимости, использование по назначению состоит именно в размещении и содержании этого объекта — что согласуется с логикой статьи 53 Земельного кодекса и статьи 289 Гражданского кодекса, по которым земля следует за недвижимостью. Ни неиспользования для начала строительства, ни незавершения застройки здесь нет: застройка как цель предоставления не заявлена. Отсутствие разрешения на строительство также само по себе нарушением не является — обязанность его получать возникает у того, кто ведет строительные работы.

Однако полного иммунитета такая конструкция не дает: риск смещается из земельного законодательства в гражданское. Статья 260-1 Гражданского кодекса (введена Законом Приднестровской Молдавской Республики от 26 июля 2022 года № 206-ЗИД-VII) предусматривает, что если собственник бесхозяйственно содержит здание или сооружение, допуская разрушение и доведение до ветхого или аварийного состояния, при котором конструкции и основание перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, орган местного государственного управления предупреждает его о необходимости приведения объекта в надлежащее техническое состояние с назначением соразмерного срока — не менее 3 (трех) и не более 18 (восемнадцати) месяцев. Если после предупреждения собственник без уважительных причин не производит необходимый ремонт либо не исполняет вступившее в законную силу судебное постановление, суд по иску органа местного государственного управления может принять решение о продаже такого имущества с публичных торгов; собственнику передается вырученная сумма за вычетом расходов на торги и исполнение решения. К уважительным причинам закон относит стихийные бедствия, чрезвычайные и аварийные ситуации, а также бездействие должностных лиц органов архитектуры и градостроительства при рассмотрении заявок на получение разрешительной документации, если такое бездействие установлено судебным постановлением.

Иными словами, для участка с назначением «под объект незавершенного строительства» триггером претензий становится не истечение срока, а состояние объекта. Законсервированная и поддерживаемая в надлежащем состоянии коробка — правомерное положение вещей; та же коробка, которая осыпается и представляет опасность, — основание для предупреждения и последующей принудительной продажи. Сохраняют силу и общие обязанности землепользователя по подпунктам в), ж) пункта 1 статьи 48 Земельного кодекса (борьба с сорной растительностью, недопущение засорения участка, соблюдение специальных требований) с административной ответственностью по статье 193 Земельного кодекса, и риск переквалификации использования как нецелевого, если площадка фактически занята под склад, стоянку или иные не связанные с объектом цели.

Поэтому при покупке недостроя с таким назначением участка проверять следует не только формулировку целевого назначения, но и текст решения о предоставлении участка (нет ли в нем условия о завершении строительства в определенный срок), запись об обременениях и техническое состояние самого объекта. Назначение «под объект незавершенного строительства» — это не режим бессрочной заморозки, а лишь смена основания, по которому к собственнику могут прийти.

Опасный недострой: что делает государственная администрация

Самая частая на практике претензия к недострою связана не со сроками, а с безопасностью: объект не огорожен, доступ внутрь открыт, торчит арматура, не засыпаны траншеи, вокруг строительный мусор. Проверку инициирует, как правило, государственная администрация — она же ведет учет законсервированных объектов (пункт 37 Порядка № 199) — либо орган государственного земельного контроля (надзора); при явной угрозе подключается орган государственного надзора в сфере строительства. Составляется акт обследования с фотофиксацией, и дальше все зависит от квалификации выявленного.

Первая линия — земельные нарушения. Подпункты в), ж) пункта 1 статьи 48 Земельного кодекса обязывают не допускать засорения участка и соблюдать строительные, санитарно-гигиенические и противопожарные требования. Если объект законсервирован, добавляется подпункт е) пункта 11 Порядка № 199 — принятие мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки, а для граждан пункт 34 Порядка прямо предписывает засыпать траншеи и ямы, вывезти строительный мусор, скосить сорную растительность и обеспечить сохранность и безопасность объекта. Следствием становятся административная ответственность по статье 193 Земельного кодекса и предписание об устранении нарушений в срок до 3 (трех) месяцев (пункт 3 статьи 91 Земельного кодекса). При этом пункт 2 статьи 193 подчеркивает: наложение штрафа не освобождает от устранения нарушения — уплатить и оставить площадку в прежнем виде не получится.

Вторая линия — техническое состояние самого объекта. Если проблема не в отсутствии ограждения, а в конструкциях, применяется статья 260-1 Гражданского кодекса: орган местного государственного управления выносит предупреждение с назначением срока от 3 (трех) до 18 (восемнадцати) месяцев на приведение объекта в надлежащее техническое состояние, а при неисполнении без уважительных причин суд по иску органа может принять решение о продаже объекта с публичных торгов с передачей собственнику вырученной суммы за вычетом расходов.

Третья линия — ответственность за причиненный вред. Статья 226 Гражданского кодекса возлагает бремя содержания имущества на собственника. Если на брошенный объект проникли посторонние и кто-то пострадал, отвечать будет собственник независимо от того, выносились ли ему предписания. С практической точки зрения этот риск существеннее административного штрафа.

Чего государственная администрация сделать не может — так это снести объект собственным решением. Снос по пункту 3 статьи 196 Земельного кодекса производится виновными лицами либо за их счет при самовольном занятии участка или самовольном строительстве, а в остальных случаях требуется решение суда (пункт 2 статьи 101 Земельного кодекса). Зарегистрированный объект на законно предоставленном участке сносится только в судебном порядке.

Снимают претензии простые действия: огородить площадку и закрыть доступ, засыпать ямы и траншеи, вывезти мусор, демонтировать или дополнительно закрепить неустойчивые конструкции (подпункты а), б) пункта 11 Порядка № 199) — и оформить консервацию, если она еще не оформлена. Объект, законсервированный по правилам и стоящий на учете у администрации, воспринимается как находящийся в законном режиме, а не как брошенная стройка.

Чек-лист: что снимает претензии по безопасности площадки

Что должно быть сделано на площадке

• Площадка огорожена, доступ посторонних внутрь объекта закрыт
• Засыпаны траншеи и ямы, убран строительный мусор, скошена сорная растительность
• Неустойчивые конструкции и элементы демонтированы либо дополнительно закреплены
• Отключены временные инженерные коммуникации, кроме необходимых для сохранности объекта
• Назначено ответственное лицо за сохранность и безопасность объекта
• Оформлена консервация, если работы не ведутся дольше шести месяцев

Выводы

Памятка 1: все сроки одной таблицей (17 позиций)

Вопрос	В какой срок	Отсчёт с какой даты	Норма
Сколько действует разрешение на строительство	Столько, сколько указано в проектной документации; для частного жилого дома — не более 10 лет	со дня выдачи разрешения	п. 3 ст. 27 ЗК; п. 12 Регламента № 462
Когда нужно начать строить на полученном участке	В течение 3 лет	со дня решения о предоставлении участка	подп. д) п. 2 ст. 85, 86 ЗК; ст. 301 ГК
Когда нужно завершить стройку	В течение 3 лет, а если в разрешении указан больший срок — в течение этого срока	со дня решения о предоставлении участка	подп. д-1) п. 2 ст. 85, 86 ЗК; ст. 256-1 ГК
Когда начать работы, чтобы не потерять льготу по земельному налогу	В течение 12 месяцев	со дня выдачи разрешения на строительство	Закон «О плате за землю»
Когда оформляют консервацию и на какой срок	Оформляют, если пауза продлится дольше 6 месяцев; сама консервация — не более 3 лет, затем её можно продлить	со дня решения заказчика или собственника	п. 3 ст. 27 ЗК; п. 5, 22, 28 Порядка № 199
Кого предупредить о консервации	В течение 3 рабочих дней — МВД и владельцев соседних территорий; в течение 10 календарных дней — подрядчика, госадминистрацию и стройнадзор	со дня принятия решения	п. 12 Порядка № 199
Какие документы оформить с подрядчиком	В течение 30 рабочих дней — акты и ведомости; в течение 2 месяцев — сметы и полный расчёт	со дня принятия решения	п. 15–18 Порядка № 199
Частный дом: что должен сделать гражданин	В течение 10 рабочих дней уведомить госадминистрацию	со дня завершения работ по консервации	п. 35, 36 Порядка № 199
Как вернуться к стройке после паузы	Не позднее чем за 7 рабочих дней предупредить	до возобновления работ	п. 25, 26 Порядка № 199
Если площадка не огорожена и опасна	В срок, указанный в предписании, — не более 3 месяцев	со дня получения предписания	ст. 48, 91, 193 ЗК; ст. 226 ГК
Сколько времени на устранение нарушения по предписанию	Не более 3 месяцев	со дня получения предписания	п. 3, 4 ст. 91 ЗК
Когда вручат решение о прекращении права	В течение 7 дней	со дня принятия решения	п. 5 ст. 91 ЗК
Сколько времени на возражение	В течение 15 дней	со дня вручения копии решения	п. 6 ст. 91 ЗК
Когда предупредят об изъятии для государственных нужд	Не позднее чем за 3 месяца	до изъятия	ст. 93, 94, 103 ЗК
Если здание разрушено (пожар, стихия, ветхость)	В течение 3 лет начать восстановление	с момента разрушения	ст. 49 ЗК
Если объект стоит и разрушается	В срок, который назначит орган, — от 3 до 18 месяцев	со дня предупреждения	ст. 260-1 ГК
Если торги по объекту не состоялись	В течение 2 месяцев	со дня признания торгов несостоявшимися	п. 4 ст. 256-1 ГК

Памятка 2: что можно сделать — возможности застройщика

Задача	Что делать	Что это даёт	Норма
Заранее получить больше времени на стройку	Указать реальный срок строительства в проектной документации	Разрешение выдадут на этот срок, и он же удлинит срок на завершение застройки	п. 3 ст. 27 ЗК
Срок разрешения истекает, стройка не закончена	Подать заявление о продлении — в свободной форме, без приложений	Продление обязательно, если строительство не завершено	п. 12 Регламента № 462
Администрация молчит или отказывает	Обжаловать бездействие в Арбитражном суде	Суд обязывает продлить разрешение	дело № 638/21-04
Стройку нужно остановить надолго	Оформить консервацию по Порядку № 199	Течение срока на завершение застройки приостанавливается	п. 3 ст. 27 ЗК
Консервация заканчивается, а причины остались	Издать приказ о продлении срока консервации с обоснованием	Режим паузы сохраняется без потери земельных прав	п. 22, 28 Порядка № 199
Сроки сорваны не по вашей вине	Доказать в суде отсутствие техвозможности подключения, стихийное бедствие или волокиту органов	Это время не засчитывается; требование об изъятии не удовлетворяется	подп. д-1) п. 2 ст. 85, 86 ЗК; п. 3 ст. 256-1 ГК
Пришло решение о прекращении права	В 15 дней письменно заявить о несогласии	Исполнение и регистрация блокируются до решения суда	п. 6 ст. 91 ЗК
У вас требуют изъять недвижимость	Требовать доказательств, что участок нельзя использовать, не прекращая право на объект	Без этого требование не подлежит удовлетворению	абз. 2 п. 1 ст. 256 ГК
Достроить объект невозможно	Продать его самому как объект незавершённого строительства	Рыночная цена вместо торгов или сноса	ч. 4 п. 5 Порядка № 199
Решение или предписание незаконно	Оспорить акт и взыскать убытки с органа	Полное возмещение, включая упущенную выгоду	п. 1 ст. 101, п. 3 ст. 102 ЗК

---

Правовая конструкция, сложившаяся к 2026 году, дает застройщику несколько законных инструментов, но все они требуют своевременных действий. Срок строительства следует закладывать в проектную документацию, поскольку именно он определяет и срок разрешения, и удлиненный срок завершения застройки. Просрочка разрешения устраняется обращением о продлении в свободной форме, а уклонение администрации — обжалованием бездействия. Невозможность продолжать стройку закрывается консервацией, которая приостанавливает течение земельных сроков. Предписание нужно исполнять в отведенный срок, а решение о прекращении права — оспаривать в пятнадцатидневный срок, что блокирует его исполнение до решения суда. И, наконец, если продолжение строительства объективно невозможно, объект разумнее продать самому: с 2023 года закон гарантирует бывшему собственнику выплату средств от публичных торгов, но добровольная реализация по рыночной цене остается более выгодным сценарием.

---