Как защитить себя от недобросовестных строителей. Всё, что нужно знать о бытовом подряде на строительные работы.

В настоящей статье Челядником Василием Васильевичем рассматривается соотношение бытового подряда в соответствии с Гражданским Кодексом Приднестровской Молдавской Республики и Законом Приднестровской Молдавской Республики «О защите прав потребителей».
Автором предоставляются чёткие и ясные рекомендации о том как уберечь себя от неправомерных действий подрядчиков (строителей), мошеннических уловов, какие права и обязательства возникают у каждой из сторон бытового подряда, предлагаются пути разрешения возможных проблем. Предлагается постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу Приднестровской Молдавской Республики о бытовом подряде при строительстве и ремонте объектов недвижимости.

Как правильно закрепить отношения со строителями? Пошаговая инструкция.

Заключите с подрядчиком договор бытового подряда (ст. 759 Гражданского Кодекса ПМР).

В договоре строительного бытового подряда должны быть обязательно указаны

Стороны договора. С одной стороны это Вы, как заказчик, с другой это подрядчик. На стороне подрядчик может выступать специализированная организация (юридическое лицо), обладающее лицензией на производство строительных (а в ряде случаев и проектировочных работ) (в соответствии с Законом ПМР «О лицензировании отдельных видов деятельности), либо индивидуальный предприниматель, т.к. физическое лицо осуществляющее деятельность на основании соответствующего патента (по виду деятельности «ремонт жилых помещений»).

Объект (недвижимое имущество) строительства или ремонта (реконструкции, восстановления)*;
* нежилое помещение не может являться объектом бытового подряда.

Техническая документация в которую как правило включается:
1) копия технического паспорта на квартиру (дом, дачу и пр.);
2) дефектовочный акт, который составляет подрядчик. Данный акт необходим для того, чтобы определить степень износа конструкций жилого помещения, выявить какие именно работы требуются для его ремонта (восстановления). По своей сути данный акт фиксирует состояние помещения в момент заключения договора. К нему могут быть приложены фотографии объекта;
3) сроки выполнения работ. Стороны должны определить в какие сроки будет начинаться производство работ и срок их завершения. В договоре может быть указано на то, что работы будут сданы поэтапно.
4) сметная документация, разработанная подрядчиком, определяющая какие именно работы согласовывают заказчик и подрядчик. Т.к. работы могут производиться как из материалов заказчика, так и из материалов, предоставленных подрядчиком, в смете всегда необходимо указывать перечень таких материалов, их характеристики, изготовителя, точную или примерную рыночную стоимость.
цена договора, которая как правило соответствует смете. Статья 31 Закона ПМР «О защите прав потребителей» устанавливает, что исполнитель не вправе требовать оплаты работ и дополнительных расходов, не включенных в твердую смету, если потребитель не дал согласия на их производство или не поручил исполнителю выполнение таких работ.

Порядок оплаты работ. По общему правилу работа должна быть оплачена Заказчиком не ранее её фактического принятия при отсутствии претензий. Заказчик и Подрядчик могут согласовать в договоре поэтапную оплату работ, либо авансирование работ.

Общие обязанности подрядчика при исполнении договора.

К числу обязанностей подрядчика относятся следующие.

• обязанность осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой.
  при отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
• подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.
• обязанность сообщить заказчику об обнаруженных в ходе строительства не учтенных в технической документации работах и в связи с этим о необходимости проведения дополнительных работ и увеличении сметной стоимости строительства.
  Дополнительные работы — работы, не учтенные в технической документации, необходимость выполнения которых выявлена после заключения договора и неосуществление которых приводит к невозможности достижения обусловленного договором результата работ.
• обязанность исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
• обязанность уведомить заказчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ.
  Неисполнение данной обязанности лишает подрядчика права требовать оплаты работ, поскольку основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Установив, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ, суд пришел к выводу, что подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался
• договором может быть предусмотрена обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока
• договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности

Ответственность подрядчика за качество результата работ наступает в случае:

1. допущены отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах;
2. недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия;
3. снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.).

Дополнительная ответственность подрядчика в соответствии с нормами закона о защите прав потребителей.

Как и в любом договоре с участием потребителя, на предпринимателя возлагаются дополнительные обязанности, призванные обеспечить повышенную защиту прав потребителя. К их числу относится прежде всего так называемая информационная обязанность: подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Если по характеру работы это имеет значение, подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять. Объем информации, подлежащей предоставлению до заключения договора, определен Законом о защите прав потребителей в ПМР.

Подробнее со своими правами как потребителя Вы можете ознакомиться в нашей статье на данную тему, которая в полной мере применима и к рассматриваемым отношениями по бытовому подряду.

Кроме того, за нарушение сроков выполнения работы установлена законная неустойка за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки в размере 3% цены выполнения работы, а если цена выполнения работы договором не определена — общей цены заказа. Неустойка носит штрафной характер, т.е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

В случае непредоставления подрядчиком информации до заключения договора заказчик вправе:

• потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора;
• потребовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик.

Подрядчик несет ответственность и за те недостатки работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие отсутствия у него такой информации.

В случае выполнения работ ненадлежащего качества заказчик вправе по своему выбору:

1. Осуществить одно из правомочий, предусмотренных в ст. 752 ГК ПМР;
2. Потребовать безвозмездного повторного выполнения работы;
3. Потребовать возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Гарантированный срок на результат работ по договору строительного бытового подряда составляет 5 лет. На скрытые работы в течение 10 лет.
Заказчик вправе в течение этого же срока потребовать по своему выбору:

1. возврата части цены, уплаченной за работу;
2. возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков заказчиком своими силами или с помощью третьих лиц;
3. отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

В случае нарушения сроков выполнения работ заказчик вправе:

1.  назначить подрядчику новый срок;
2. поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от подрядчика возмещения понесенных расходов;
3. потребовать уменьшения цены за выполнение работы;
4. отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

Заказчик вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при наличии двух условий в совокупности:

1.  наличие недостатков результата работ, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели;
2. эти недостатки не могут быть устранены ни подрядчиком, ни заказчиком, ни третьим лицом (к которому, например, обратился заказчик для их устранения).

В случае, если у Вас возникли дополнительные вопросы, задайте их в комментариях либо свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.

В рамках предмета данной статьи мы можем оказать Вам следующие услуги:
— сопровождение договорных отношений по строительству (ремонту, реконструкции) Вашей недвижимости, включая:
1) подготовку и согласование условий договора;
2) контроль подрядчика в течение всего срока производства работ;
3) принятие окончательных работ со стороны подрядчика.
— медиация и разрешение спора в досудебном порядке;
— представление интересов потребителей (заказчиков) в судах общей юрисдикции на территории Приднестровской Молдавской Республики в целях взыскания любого рода материального и морального ущерба при не выполнении обязательств со стороны подрядчика.

С Уважением, Челядник и партнёры консалтинг