Правильный задаток / ГК ПМР

Главная страница » Блог » Правильный задаток / ГК ПМР

Как договориться при продаже жилья в Приднестровье о задатке правильно, чтобы задаток при неисполнении со стороны покупателя остался у продавца.

Жизнь не стоит на месте, люди все равно продолжают, совершать сделки, в том числе по купле-продаже недвижимости. С учетом падения реальных доходов граждан найти покупателя на продаваемую квартиру становится все труднее. А если уж таковой нашелся, продавец очень заинтересован в том, чтобы покупатель не сбежал, не передумал и вообще вышел на сделку вовремя и с деньгами, как и договаривались. Раньше повсеместно стороны составляли расписки о задатке и расходились до дня сделки спокойно. Если покупатель на сделку не выходил, продавец не возвращал ему задаток. Если сделка срывалась по вине продавца — последний отдавал покупателю двойной размер задатка. Все было просто и понятно.
А потом….
А потом 10 января 2022 года появился Обзор судебной практики коллегии по гражданским делам Верховного суда ПМР№3 (2021), задатки стали успешно истребоваться в суде противоположной стороной сделки.

Что указано в обзоре?

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство по уплате суммы по уже заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

Ш. обратилась в суд с иском к Л. о признании ответственной за неисполнение соглашения о задатке, о взыскании двойной суммы задатка по основаниям, что 10 июня 2020 года между ними в письменной форме было заключено соглашение о задатке в размере 500 долларов США в рублевом эквиваленте. 19 июня 2020 года истец и ответчик подписали новое соглашение о задатке на сумму 1000 долларов США. 7 августа 2020 года стороны подписали дополнительное соглашение о выплате дополнительной суммы задатка в размере 2000 долларов США, однако данное соглашение осталось неисполненным ввиду возникших разногласий. Ссылаясь на п.2 ст. 398 ГК ПМР и на то обстоятельство, что Л. свои обязательства не исполнила и отказалась от передачи ключей от квартиры, расположенной по «адрес», Ш. просила суд признать Л. ответственной за неисполнение соглашения о задатке в размере 1000 долларов США в рублевом эквиваленте 16350 рублей, взыскать двойную сумму задатка в сумме 32 700 рублей за неисполнение соглашения о задатке, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 10 июня 2020 года между Л. и Ш. было заключено соглашение о задатке в размере 500 долларов США в рублевом эквиваленте, который включается в стоимость оплаты по предварительному устному договору купли-продажи квартиры, расположенной по «адрес», в сумме 26500 долларов США в рублевом эквиваленте в срок до 30 сентября 2020 года.

19 июня 2020 года между сторонами было заключено новое соглашение о задатке, согласно которому Л. получила задаток от Ш. в размере 1000 долларов США в рублевом эквиваленте. Пунктом 9 соглашение о задатке от 10 июля 2020 года признано недействительным.

Судом установлено, что вышеуказанное соглашение о задатке является предварительным договором купли-продажи, включающим в себя соглашение о задатке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Также судом установлено, что истцом обязательства по передаче денежных средств в размере 1000 долларов США по соглашению о задатке от 19 июня 2020 года исполнены, однако договор купли-продажи указанной квартиры, в срок, определенный предварительным договором, заключен не был, ввиду того, что стороны не пришли к обоюдном мнению по всем условиям, при которых было возможно заключение договора купли-продажи, при этом ни одна из сторон не совершила реальных действий в оговоренный в соглашении о задатке срок, направленных на заключение договора купли- продажи квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 397 ГК ПМР задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из смысла указанной нормы следует, что задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство по уплате суммы по уже заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

В силу ст. 398 ГК ПМР при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 433 — прекращение обязательства невозможностью исполнения) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. п. 1, 3, 4, 6 ст. 446 ГК ПМР по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 1136 ГК ПМР лицо, которое без установленных актами законодательства или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1143 (неосновательное обогащение, не подлежащее возврату) настоящего Кодекса. Правила настоящей главы применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего или третьих лиц либо следствием события.

Таким образом, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Удовлетворяя заявленные Ш. исковые требования частично, учитывая, что между сторонами был заключен лишь предварительный договор, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что задатком, переданным в рамках указанного соглашения, обеспечены только те обязательства, которые им предусмотрены.

Также, основываясь на положениях ст. 1136 ГК ПМР, учитывая, что обязательства, предусмотренные соглашением о задатке в силу п. 6 ст. 446 ГК ПМР прекращены, суд пришел к правильному выводу о том, что денежные средства в размере 1000 долларов США, полученные Л. от Ш., являются неосновательным обогащением ответчика, подлежат возврату, поскольку у него отсутствуют основания для удержания переданной истцом денежной суммы, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 16 100 рублей.

Определение № 3к-264/2021

Многие так и не понимают почему?

Попробуем разобраться в вопросе.

Задаток. Теоретическая база

Хорошие новости: задаток продолжает оставаться одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 346 ГК ПМР), наряду с:

неустойкой;
залогом;
удержанием вещи должника;
поручительством;
независимой гарантией;
обеспечительным платежом
и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 1, 2 и 3 ст. 397 ГК ПМР).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 433 ГК ПМР).
О правомочиях по взысканию задатка при виновности стороны говорит ст. 398 ГК ПМР

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Теоретическая основа вроде бы целиком подтверждает и ранее существовавшее правило:
задаток остается у продавца, если в незаключении сделки виновен покупатель;
задаток возвращается покупателю в двойном размере, если в незаключении договора виновен продавец.

Так почему же так много появилось в практике решений о возврате задатков при отсутствии вины покупателей или продавцов? Почему среди риелторов до сих пор нет единого мнения? Почему народная молва продолжает настаивать на том, что невозможно сфокусировать покупателя на будущей сделке только лишь с помощью риска оставления задатка продавцу, ведь при особом желании покупатель добьется возврата задатка через суд? В чем же дело?

Анализ актуальной практики показал, что разница в решениях обусловлена разницей в конкретных ситуациях и причинах невыхода на сделку, а также в разнице оформления передачи задатка и условий будущей сделки. Так, разница решений встречалась при следующих обстоятельствах:

задаток был оформлен как расписка без определения условий и срока будущей сделки;
предварительный договор купли-продажи не содержал условия о порядке возврата задатка в условиях несостоявшейся основной сделки;
предварительный договор не содержал конкретных условий о будущей сделке;
задаток не был оговорен как задаток;
стороны обе одновременно отказались от намерения заключить сделку, либо ф (нет виновной стороны) и т.д.

I. Расписка НЕ есть договор

Расписка о передаче задатка не означает применения правила о возврате двойной суммы в случае незаключения сделки по вине продавца.

Пример. Истец Г. (покупатель) обратилась в суд с иском к С. (продавцу) о взыскании двойной суммы задатка. Задаток был оформлен распиской, в которой указано, что им получены от истца денежные средства в качестве задатка за продаваемую квартиру, расположенную по конкретному адресу. Однако договор купли-продажи так и не был заключен. Тогда Г. направила С. уведомление об утрате интереса к сделке и просила вернуть задаток в двойном размере, обвиняя того в том, что сделка сорвалась по вине продавца. Суд, однако, требования Г. не удовлетворил.
При этом суд также учитывал, что истец, не дожидаясь уведомления ответчика о возврате суммы задатка в связи с отсутствием у нее намерения купить квартиру, приобрела в собственность иную квартиру, оформив переход права собственности на нее.

Огульное утверждение заинтересованной стороны о том, что она имеет право на задаток (в том числе двойной размер задатка) в связи с наличием вины противоположной стороны, не принимается судами. В споре с подобными требованиями обязательно будут проверяться фактически предпринятые действия сторон по выполнению договоренностей, как то (но не ограничиваясь(sad) получение справок, выписка членов семьи из продаваемой квартиры и т.д., а также оформление передачи задатка, в том числе наличие предварительного договора купли-продажи.

Вывод: составления расписки о передаче задатка недостаточно для последующего взыскания двойного размера с продавца, виновного в незаключении основной сделки.

II. Задаток может быть авансом, но это надо доказать

Согласно п. 3 ст. 397 ГК пмр в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Многие продавцы, виновные в незаключении оговоренной сделки купли-продажи недвижимости, начинают со ссылками на вышеприведенную норму убеждать покупателя в том, что задаток был вовсе не задатком, а авансом, и возвращают покупателю полученную сумму, но, естественно, в одинарном размере.
В подавляющем большинстве случаев покупатели, конечно же, вряд ли пойдут в суд истребовать двойной размер задатка, удовлетворившись лишь возвратом своих денег. Однако, если покупатель принципиальный, он вполне может рассчитывать отстоять свои интересы в суде и взыскать с провинившегося продавца двойную сумму задатка. Если же несостоявшаяся сделка еще и привела к убыткам покупателя или к ухудшению положения (квартиры за это время подорожали, кредиты банки стали предлагать под более высокий процент и т.д.), то вероятность обращения в суд с требованием о взыскании повышенного размера задатка возрастает.

Пример. Между Р. (продавец) и А. (покупатель) был заключен договор задатка. Из п. 1 договора задатка от 11 января 2019 года следовало, что в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта покупатель перечисляет продавцу задаток в размере 35 000 рублей. В соответствии с п. 7 договора задатка, в случае если после подписания настоящего договора покупатель отказывается от заключения основного договора, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток при условии выполнения им всех обязательств, указанных в п. 6 настоящего договора.
Уведомлением от 05.04.2019 истец — покупатель А. подтвердил ответчику свою заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи на условиях ранее подписанного между ними как продавцом и покупателем договора задатка. Однако договор заключен не был. Несостоявшийся продавец Р. вернул задаток покупателю А., но тот обратился в суд с иском о взыскании еще 35 тыс. рублей (как второй части задатка), поскольку винил в незаключении основной сделки продавца.
Суд полагал необходимым взыскать с Р. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 35 000 рублей. При этом суд учитывал, что задаток в размере 35 000 руб. возвращен истцу ответчиком.
Приходя к вышеуказанному выводу, суд не нашел оснований считать полученные ответчиком Р. денежные средства в размере 35 000 рублей авансом с учетом следующего. Суд указал, что между сторонами достигнуты договоренности об основных обязательствах для целей заключения в будущем договора купли-продажи объекта и данные обстоятельства отражены в договоре задатка, подтверждены внесением истцом ответчику денежных средств размере 35 000 рублей. Следовательно, полученные ответчиком денежные средства в размере 35 000 рублей служили средством обеспечения заключения с истцом договора купли-продажи объекта в будущем, а именно являлись задатком.

Вывод: чтобы не пришлось доказывать в случае спора, что задаток являлся именно задатком, а не авансом, внимательно читайте условия предварительного договора или соглашения о задатке.

III. Один взмах пера и задаток превращается… в аванс!

Все бы ничего, но практически при схожих обстоятельствах суд может признать задаток авансом и при незаключении основной сделки взыскать его с продавца в одинарном размере.

Пример. Между А. (покупатель) и С. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условия об оформлении основного договора о продаже конкретной квартиры в срок 35 дней были оговорены.
Пунктом 12 договора предусмотрена обязанность продавца возвратить сумму задатка в двойном размере, в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца. Пунктом 13 договора предусмотрено, что, если в течение 35 дней со дня подписания предварительного договора основной договор не будет заключен и подан на регистрацию по вине покупателя, задаток не возвращается, а предварительный договор считается расторгнутым. Задаток был передан покупателем в сумме 100 тыс. рублей, но в оговоренный срок основной договор заключен не был.
Покупатель обратился в суд с иском о взыскании задатка, а продавец С. — со встречным иском о понуждении этот договор заключить.
Нюанс логичности решения был в следующем.
Судом правомерно отмечена правовая природа переданной по предварительному договору купли-продажи суммы в размере 10 тыс. рублей, которая не является задатком в силу закона, поскольку предварительный договор купли-продажи в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит п. 1 ст. 379 ГК ПМР, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору (эта же позиция была отражена в Обзоре пленума, о котором говорили в начале).
Суд взыскал с несостоявшегося продавца 10 тыс. рублей. Вместе с тем суд обоснованно отказал С. в удовлетворении встречного иска о понуждении к заключению договора и взыскании убытков, в связи с отсутствием законных оснований для удержания ответчиком спорной денежной суммы в размере 10 000 рублей.

Сложно составить какой-либо комментарий к подобной изворотливости мысли…
Не только в этом решении, но и в других примерах практики встречается одна и та же позиция: заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны рискуют тем, что сумма, передаваемая в обеспечение заключения сделки в будущем, задатком в силу положений п. 1 ст. 379 не признается, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору.

Копнём глубже!

Обратимся к ст. 446 ГК ПМР, согласно которой:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Казалось бы, все сделано верно: форма предварительного договора — письменная, в нем все-все прописали: и объект продажи, и метраж, и будущую цену, и пр., и пр.

Однако есть один нюанс:

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 446 ГК ПМР).
И наступает парадокс…

На момент обозначенной даты «Х» основной договор не заключен. А предварительный… перестал действовать! В этом случае задаток становится авансом и подлежит возврату.
Возможно, все дело в бездействии сторон? Если ни одна сторон за период до даты «Х» ничего не предпринимала по заключению основной сделки, то говорить о виновности в незаключении сделки не приходится?

Таким образом:
Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора (ст. 379 ГК ПМР).
Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.
ГК ПМР не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 446, 346 ГК ПМР). Однако, задаток может обеспечивать лишь денежное обязательство.

Вывод: включайте в положения предварительного договора неустойку за неисполнение обязательства по заключению основного договора, рассчитанной из размера задатка, который выдаётся в счёт обеспечения обязательств по уплате неустойки.

IV. Взыскание задатка может состояться и… через несколько лет

Бывают в практике и казусные случаи (обусловленные, прежде всего, невнимательностью покупателя), когда стороны передают задаток в счет сделки, которая… вообще в ближайшем обозримом будущем состояться не может по объективным обстоятельствам, в том числе по причине отсутствия права собственности у продавца на продаваемую недвижимость.
Все бы ничего: продавец виноват, пусть отдает двойной задаток. Или, если покупатель не требует таких жертв, то хотя бы одинарный размер. Но вот незадача — никто же не заставляет стороны прямо сразу же решать все эти вопросы и тут же вступать в судебный спор. Закон вообще не запрещает стремиться заключать соглашения снова и снова, перенося сроки планируемой сделки.
В практике имелись случаи, когда такой перенос планируемых сроков производился несколько лет кряду, а сделка в итоге так и не состоялась. Интересна в этом примере из практики не столько длительность планов сторон, сколько судьба задатка.

Пример. Между П. (истец, покупатель) и Ф. (ответчик, продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора покупатель П. должен был передать Ф. задаток в сумме 5 тыс. рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи комнаты. Задаток был передан, но не сразу и не во всей сумме, а в размере 4 тыс. рублей. Сделка в назначенный срок не состоялась, так как у Ф. не оказалось оформленного права собственности на продаваемый объект. Оформление затянулось на несколько лет. И поскольку у П. изменились семейные обстоятельства, он свое право на покупку переуступил своей жене (к тому моменту уже бывшей), о чем написал соответствующую расписку продавцу Ф. И поскольку последний не отдал ему сумму задатка обратно, обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи комнаты, взыскании суммы задатка. Ответчик же настаивал, что задаток вернул, что следует из расписки. Из содержания представленной расписки от 25.01.2018 суд усмотрел, что П. претензий к Ф. по предварительному договору от 26 мая 2014 года не имеет, право выкупа передает Ф.И.О. Никакого утверждения о возврате задатка из расписки суд не усмотрел и требования П. удовлетворил.

Таким образом, только практика подсказывает варианты развития событий, помимо ранее рассмотренных, наиболее распространенных. И опять же, учит внимательности при оформлении отношений покупателя и продавца.

Вывод: если одна из сторон передумала в ином ракурсе — например, изменила покупателя, но не отказалась от сделки, — внимательно следите за оформлением переуступки прав по договору. Такая ситуация, когда задаток давал сначала один человек, а покупал — другой, может привести к наличию формального основания у первого несостоявшегося покупателя основания для взыскания суммы задатка, если таковой передавался в обеспечение сделки. И наоборот, если задаток был возвращен первоначально его дававшему, требуйте расписки в получении, а не просто указания на то, что «претензий к несостоявшемуся продавцу покупатель не имеет».

С Уважением, Челядник и Партнёры консалтинг

За помощью в оформлении юридически верных сделок при купле-продаже недвижимости, Вы всегда можете обратиться к нам в офис